Nove primedbe Gradskom Sekretarijatu za urbanizam, stambeno-komunalne poslove i saobraćaj za objekte u Ulici braće Jovanović 34-36

Predmetni Urbanistički projekat urađen kao urbanističko arhitektonska razrada lokacije za izgradnju stambeno-poslovnog objekta, ulaz 1: Pо+P+6+Ps, ulaz 2: Pо+P+6, na kat. parceli top. broj 4248/1 KO Pančevo, u Ulici braće Jovanovića br. 34-36 (u daljem tekstu UP), koji po treći put izlazi na javnu prezentaciju, nije izmenjen u skladu sa odlukom Sekretarijata za urbanizam, građevinske i stambeno-komunalne poslove i saobraćaj

Iznenađujuće je da nakon prethodne javne prezentacije i uvida predmetnog Urbanističkog projekta, posle koga je Sekretarijat za urbanizam, građevinske i stambeno-komunalne poslove i saobraćaj taksativno naveo razloge i nedostatke zbog kojih UP nije u skladu sa Zakonskim propisima i kao takav je odbačen, odnosno nije odobren za sprovođenje, i dalje imamo situaciju da ti nedostaci nisu ispoštovani u potpunosti već samo delimično. S tm u vezi zbunjujuće je da je Sekretarijat oglasio ponovnu javnu prezentaciju, ne uzimajući u obzir da UP nije ispoštovao njihovu sopstvenu odluku.

1. Rastojanje dvorišnog kraka planiranog objekta (Ulaz 2) od objekta fiskulturne sale na susednoj parceli nije u skladu sa propisima.

Obrazloženje: Prema Zakonu, podzakonskim aktima i pravilima građenja važećih planskih dokumenata, što takođe stoji u odluci Sekretarijata, udaljenost objekta koji se planira od postojećih susednih objekata mora biti minimalno 2/3 visine višeg objekta. Dvorišni krak svojom dužom stranom novoplaniranog objekta udaljen je od granice parcele na kojoj se nalazi fiskulturna sala 4m, a od objekta 5,63m. Time što projektant podužnu fasadu dvorišnog kraka koja svojim prozorima gleda prema fiskulturnoj sali naziva bočnom, ne menja se činjenica da je propisano „udaljenje od postojećih susednih objekata 2/3 višeg objekta” kako stoji u Odluci. Evidentno je da ta dva objekta nisu ni u kakvom vizuelnom skladu, da smetaju jedan drugom, odnosno nedozvoljenom blizinom ugroženi su i stanari zgrade jednako kao i korisnici fiskulturne sale, sa više aspekata, svetlost, buka, intima, provetravanje, seizmika… Napominjem da prozori stanova novoplaniranog objekta gledaju u unutrašnjost fiskulturne sale sa veoma bliskog rastojanja što decu koja rade fizičko vaspitanje u sali dovodi u situaciju da ih posmatraju nepoznata lica.

Ukoliko bi se poštovali propisi očigledno je da dvorišni krak zgrade nikako ne bi mogao da se uklopi u širinu parcele, pa ga iz tog razloga ne treba graditi.

Takođe, ni jedan plan generalne ili detaljne regulacije do sada, nije predvideo dvorišni krak ili objekat u dvorištu, jer očigledno nije ni logično ni adekvatno datoj lokaciji po bilo kojim parametrima. Stoga nije jasno zašto Sekretarijat već treći put dozvoljava projekat u kome se takav dvorišni krak pojavljuje.

Izgradnja takvog objekta/kraka onemogućava bilo koji vid logične, humane, funkcionalne, moderno projektovane unutrašnjosti bloka, koja ne ugrožava ni stanovnike susednih objekata ni same stanovnike dvorišnog kraka.

2. Planirana izgradnja objekta na parceli 4248/1 KO Pančevo tretira parcelu kao potpuno nezavisnu od objekata i parcela u bloku 084 kome pripada i time nipodaštava postojanje urbanističke forme bloka kao celine.

Obrazloženje: Počev od toga da je planirano ograđivanje novonastale parcele 4248/1, ogradom visine 2m, projektant/investitor se ograđuje od postojećeg stanja, postojećih objekata i postojećih stanara. Postojeći pasaži gube smisao, postojeće stepenice ne mogu se koristiti. I tako umesto da blok čini jednu celinu, dobijamo blok jasno podeljen na objekte iz prošlosti kojima je oduzeto zajedničko dvorište predviđeno svim prethodnim planskim dokumentima za izgradnju pripadajuće podzemne garaže i zelenila, ostavljajući im samo pravo na minimum parcele oko objekata koji ne zadovoljava čak ni površine potrebnog zemljišta za redovnu upotrebu, niti zadovoljava indeks zauzetosti od 80% dozvoljen u zoni šireg centra, već uveliko premašuje 92% ( Zmaj Jovina5) i 85% (Karađorđeva 13-15) i sa druge strane nove objekte kojima je celokupno dvorište pripalo na nelogičan i nepravedan način, ne poštujući prava ni obaveze stečene kupoprodajnim ugovorima i preparcelacijama. Umesto zajedničke , blokovske, podzemne garaže, dečijeg igrališta i zelenila, novi investitor planira da izgradi stambeno-poslovni objekat sa podzemnim garažama i nadzemnim parking mestima, samo za treću lamelu bloka koji čini celinu.

S obzirom na predistoriju ovog bloka, smatram da je ovakav pristup izradi UP-a neadekvatan i da bi u ovom slučaju indeks zauzetosti morao da se računa isključivo na nivou celog bloka.

3. Investitor planira izgradnju novih 100 stanova u okviru bloka 084 čime se dramatično uvećavaju problemi sa parkiranjem ne samo za stanovnike postojećih objekata već i ostalih susednih objekata u okruženju. Nedopustivo je da se problem parkiranja koji je u našem bliskom okruženju ogroman ne rešava, a novim objektima sa velikim brojem stanova se dozvoljava gradnja.

Obrazloženje: UP ne sadrži analizu i uvažavanje postojeće situacije kojom bi se prikazao odnos bloka 084 sa okruženjem (kome pripada predmetna parcela4248/1), gde bi se jasno video ogroman problem parkiranja sa kojim su suočeni stanari postojećih zgrada u bloku 084 kao i zgrada u okruženju. Povećavanjem gustine naseljenosti, u ovom kao i okolnim blokovima gde se takođe planira veliki broj stanova kao i poslovnih sadržaja (suprotna strana ulice Braće Jovanović je već u izgradnji), problem parkiranja se dramatično povećava. Realizacijom ovog UP-a za naših 120 stanova (Zmaj Jovina 5 i Karađorđeva 13-15) ostaje na raspolaganju jedino javni parking i to 12 mesta u Karađorđevoj ulici. Smatram da će izgradnja objekata u Braće Jovanović 34-36 prema datom UP takođe dramatično uvećati problem parkiranja za stanare zgrada Karađorđeva 13-15 i Zmaj Jovina 5 (uzevši u obzir činjenicu da je Zmaj Jovina 5 u pešačkoj zoni). Iako su za stanare novoprojektovanih zgrada parkinzi predviđeni, činjenica je da se drastično povećava cirkulacija saobraćaja, zauzeće trotoara od strane kafića, parkiranje uslovljeno poslovnim sadržajima, dolazak gostiju i slično. Formiranje tako gusto naseljenog centra potpuno remeti karakter vojvođanskog grada Pančeva. Pozivam Komisiju da ovom problemu posveti dužnu pažnju, jer zbog takvih propusta već imamo iskustvo sa zgradom prekoputa u Braće Jovanović br. 45tačno naspram budućeg ulaza u garažu, koja u prizemlju ima kafe restoran bez obezbeđenih parking mesta koje je po zakonu morao da ima pri dobijanju dozvola. Sada se suočavamo sa gomilanjem vozila ispred restorana i stvaranjem gužve u svako doba dana. Napominjem da je zgrada izgrađena nedavno te je moguće da je ista komisija odobrila projekat.

4. Predviđeno upravno parkiranje u dvorištu ne odgovara standardu SRPS U.S4.234:2020

Obrazloženje: Projektant je predvideo parkiranje u dvorištu sa natkriljenjem, što znači da će i ta minimalna površina travnjaka biti pokrivena i ugrožena izduvnim gasovima. Takođe, dimenzije parking mesta projektovane su prema zastarelim standardima i ne odgovaraju SRPS U.S4.234:2020 gde se propisuje dimenzija 2,5m širine za upravno parkiranje. Ukoliko bi se projektovala parking mesta propisanih dimenzija, zelenilo bi bilo ispod minimuma.

U prizemlju dvorišnog kraka predvidjen je TTS puzzle sistem parkiranja i to pet garaža sa po pet parking mesta. Smatram da je ovaj sistem, projektovan u delu garaže na prilaznoj saobraćajnici problematičan jer će stvarati konfliktna mesta prilikom ulaska na ili silaska sa uređaja i onemogućavati korisnicima normalan ulazak u garažu, što će rezultirati čekanjem, nepotrebnom bukom i zagađenjem, a naročito u kombinaciji sa periodom pražnjenja kontejnera, koje će sigurno potrajati dok se isprazni 18 kontejnera.

Puzzle system garaža se reklamira kao sistem koji ima vrlo tihi rad, međutim objašnjenje koje sam dobila od stručnih lica je da su neizbežni zvukovi, zvuk elektromotora, zupčanika i prizemljenje gornje platforme. Takođe, parking funkcioniše tako da se jednovremeno može koristiti samo jedna platforma jer je praksa da se određeni broj platformi vezuju na isti agregat i istu komandnu tablu. Parking funkcioniše tako da se jednovremeno može koristiti samo jedna platforma, pa će ostali morati da sačekaju na prilaznim saobraćajnicama dok dođu na red. Podrazumeva se da će retko ko ugasiti motor dok čeka na parkiranje.

Dozvoljena buka u stambenim blokovima danju je 55 decibela, a noću 45 dB. Ovde ne smemo zanemariti činjenicu da u bloku okruženom objektima visine oko 30m postoji rezonanca, tj. pojačavanje zvuka. Stanari ovog bloka su svedoci te akustične pojave uvek kada se neko nađe u dvorištu i govori normalnim glasom, zvuk se višestruko pojačava i remeti red i mir.

Kada se ta akustična pojava primeni na cirkulaciju 100 automobila, puzzle sistem, kamion „Higijene”, glasove vozača izvan automobila… možemo zaključiti da to nije nimalo beznačajan problem. Projektant nas navodi da 100 automobila nije veliki broj, ali ja se ne bih složila sa tim. Izgradnja dvorišnog kraka takođe potencira problem akustike, što je još jedan dokaz da ga nipošto ne treba graditi.

5. Saobraćajni priključak na javni put  nije u potpunosti ispoštovao zadate dimenzije Uslova.

Obrazloženje: Saobraćajni priključak na javni put projektovan je u zadatoj dimenziji propisanoj Uslovima 6.0 (6,05m), ali se odmah po ulasku u pasaž zgrade sužava na 5m za vozila i 1,05 m staze za pešake. Smatram da je to izigravanje propisa i ometanje dvosmernog saobraćaja koji se tim priključkom na javni put podrazumeva. Takođe, pešački pristup zgradi mora biti minimum 150cm. U datom projektu oba pristupa i pešački i saobraćajni su spojeni u jedan kao što se može videti na crtežu Osnove prizemlja, i to širine 6,05m, što datu unutrašnju saobraćajnicu pretvara u jednosmernu. Način na koji saobraćajnica skreće iza ugla odmah posle Ulaza 1 i neposredno ispred Ulaza 2 čini da pešačka staza bude nepregledna i nebezbedna jer je integrisana u kolsku. Sve je to zamaskirano ulaznom kapijom na kojoj postoje pešačka i kolska kapija odvojeno, ali odmah iza kapije situacija se menja.

6. UP ne sadrži priloge o uklapanju objekta sa susednim objektima, što ima za posledicu propuste u dimenzionisanju, oblikovanju i neadekvatnom uklapanju objekata

Obrazloženje: Predmetni UP ponovo nije prikazao postojeće stanje susednih. S obzirom na to da bi planirani objekti trebalo da se uklapaju sa postojećim čineći blok 084, i u horizontalnom i u vertikalnom smislu, nezamislivo je da se projekat radi bez adekvatnog odnosa prema postojećem stanju, već samo gabaritnim predstavljanjem postojećih, susednih objekata što takođe stoji u Odluci. Uprkos primedbi da je stepenište objekta u Zmaj Jovinoj onemogućeno za upotrebu, ni ovog puta nije ucrtano.

I u ovom aspektu projektant je novi objekat tretirao kao izolovan, a ne kao deo bloka koji bi trebalo da bude uklopljen u celinu kako sa arhitektonsko oblikovnog stanovišta tako i urbanističkog.

S tim u vezi, u prilozima prezentovanog UP-a nedostaju prikazi postojećih fasada gledano iz Karađorđeve ulice, kao i Ulice braće Jovanović. Takođe u tekstualnom delu preseci su nazvani na jedan način a na crtežima na drugi način. Ne znamo da li se radi o istim crtežima.

7. Urbanistički projekat sadrži nevažeće REŠENJE O USLOVIMA za projektovanje i izgradnju saobraćajnog priključka na javni put

Obrazloženje: Na osnovu uvida u dokumentaciju priloženu u UP kojim se planira izgradnja stambeno-poslovnog objekta na kat. parceli 4248/1 KO Pančevo, u Ulici braće Jovanović br. 34-36, nejasna je situacija sa REŠENJEM O USLOVIMA za projektovanje i izgradnju saobraćajnog priključka na javni put. Naime prilikom prve prezentacije UP-a u julu 2020. godine priloženo je rešenje izdato 12. 6. 2020. pod brojem 03-659/2019-1/1. Sada imamo u dokumentaciji rešenje od 25. 12. 2019. izdato pod brojem 03-659/2019. Nije najjasnije da li je izdavanjem rešenja iz 2020. ono prethodno prestalo da važi, ili je sada primenom onog iz 2019. ovo drugo prestalo da važi. Ako je JP „Urbanizam” izdao drugo rešenje 12. 6. 2020. bez napomene da se u tekstu menjaju samo određeni članovi, logično bi bilo da prvobitno rešenje ne važi. Medjutim, izgleda da su oba rešenja pravosnažna, a investitor/projektant ih koristi prema potrebi. Takođe, u tekstualnom delu se ipak koristi drugo rešenje od 12. 6. 2020. Smatram da je bilo neophodno da investitor traži nove, validne Uslove, shodno navedenom.

8. Celokupno arhitektonsko urbanističko rešenje nije u skladu sa postulatima urbanizma.

Obrazloženje: Posmatrajući i analizirajući ovaj UP, kao stranka kojoj će izgradnjom ovakvog objekta biti ugrožena osnovna prava na život, koja će imati pogled na beton, automobile i tuđe prozore, umesto na zelenilo i decu koja se igraju u zajedničkom dvorištu, koja će udisati izduvne gasove prekomerno nakrcanih automobila ispod prozora u gradu koji je ekstremno zagađen, koja uprkos plaćenom javnom parkingu, neće moći da parkira auto na 12 mesta za 120 stanova, očekujem od Komisije za planove da to moje i pravo mojih komšija odbrani. Smatram da je ovaj projekat tipičan primer zaobilaženja propisa, u cilju ostvarenja što većeg broja kvadrata.

Ostave koje ne pripadaju nikome pa se mogu pretvarati u magacine i ostale namene, kozmetički salon koji će sutra biti supermarket bez propisanih parking mesta, trafo nepropisnih dimenzija, ispod prozora, gde mu nije mesto… Sve su to uobičajene manipulacije investitora.

Apsurdno je da se odobravanje urbanističkog projekta svodi na metre, a zanemaruje kvalitet življenja, funkcionalnost, estetika, vizura grada, udobnost… što urbanizam po definiciji jeste. Nezamislivo je da se u 21. veku na ovaj način posmatra urbanizam i prave ovako nedopustive greške, koje ostavljaju probleme budućim generacijama. Pančevo zaslužuje da sa ovako velikim brojem obrazovanih urbanista bude tretirano na dostojan način i bude bolji i lepši grad.

U Pančevu, 17. 6. 2021. godine