1. Planirana izgradnja objekta na parceli 4248/1 KO Pančevo tretira parcelu kao potpuno nezavisnu od objekata i parcela u bloku 084 kome pripada i time nipodaštava postojanje bloka kao celine.
Obrazloženje: Počev od toga da je planirano ograđivanje novonastale parcele 4248/1 ogradom visine 2m, projektant/investitor se ograđuje od postojećeg stanja, postojećih objekata i postojećih stanara i tako umesto da blok čini jednu celinu, dobijamo blok jasno podeljen na objekte iz prošlosti kojima je oduzeto zajedničko dvorište predviđeno svim prethodnim planskim dokumentima za izgradnju pripadajuće podzemne garaže i zelenila. To rešenje ostavlja samo pravo na minimum parcele oko objekata koji ne zadovoljava čak ni površine potrebnog zemljišta za redovnu upotrebu, niti zadovoljava koeficijent izgrađenosti od 80% dozvoljen u zoni šireg centra, već uveliko premašuje 92% (Zmaj Jovina 5) i 85% (Karađorđeva 13-15) i sa druge strane nove objekte kojima je celokupno dvorište pripalo na nelogičan i nepravedan način, ne poštujući prava ni obaveze stečene kupoprodajnim ugovorima i preparcelacijama. Umesto zajedničke, blokovske, podzemne garaže, parkinga, dečijeg igrališta i zelenila, novi investitor planira da izgradi stambeno-poslovni objekat sa podzemnim garažama i nadzemnim parking mestima, samo za treću lamelu bloka koji čini celinu.
S obzirom na predistoriju ovog bloka, smatram da je ovakav pristup izradi UP-a neadekvatan.
2. Predmetnim UP-om nije dat osvrt na već postojeće probleme u bloku 084 sa parkiranjem koji se dramatično uvećavaju izgradnjom velikog broja novih stanova.
Obrazloženje: UP ne sadrži analizu postojeće situacije kojom bi se prikazao odnos bloka 084 sa okruženjem (kome pripada predmetna parcela4248/1), gde bi se jasno video ogroman problem parkiranja sa kojim su suočeni stanari postojećih zgrada u bloku 084. Povećavanjem gustine naseljenosti, u ovom kao i okolnim blokovima gde se takođe planira veliki broj stanova kao i poslovnih sadržaja (suprotna strana Ulice braće Jovanović je već u izgradnji), problem parkiranja se dramatično povećava. Realizacijom ovog UP-a za naših 120 stanova (Zmaj Jovina 5 i Karađorđeva 13-15) ostaje na raspolaganju jedino javni parking i to 12 mesta u Karađorđevoj ulici. Smatram da će izgradnja objekata u Braće Jovanović 34-36 prema datom UP takođe dramatično uvećati problem parkiranja za stanare zgrada Karađorđeva 13-15 i Zmaj Jovina 5 (uzevši u obzir činjenicu da je Zmaj Jovina 5 u pešačkoj zoni). Iako su za stanare novoprojektovanih zgrada parkinzi predviđeni, činjenica je da se drastično povećava cirkulacija saobraćaja, zauzeće trotoara baštama kafića, parkiranje uslovljeno poslovnim sadržajima, dolazak gostiju i slično. Pozivam Komisiju da ovom problemu posveti dužnu pažnju, jer zbog takvih propusta već imamo iskustvo sa zgradom prekoputa u Braće Jovanović br. 45 tačno naspram budućeg ulaza u garažu, koja u prizemlju ima kafe restoran bez obezbeđenih parking mesta koje je po zakonu morao da ima pri dobijanju dozvola. Sada se suočavamo sa gomilanjem vozila ispred restorana i stvaranjem gužve u svako doba dana. Napominjem da je zgrada izgrađena nedavno te je moguće da je ista komisija odobrila projekat.
3. Urbanistički projekat ne sadrži priloge o uklapanju objekta sa susednim objektima, što ima za posledicu propuste u dimenzionisanju, oblikovanju i neadekvatnom uklapanju objekata.
Obrazloženje: Predmetni UP ponovo nije prikazao postojeće stanje susednih objekata (zgrada u Zmaj Jovinoj 5, Karađorđeva 13-15, fiskulturna sala nije ni ucrtana, već je označena samo granica parcele), ni u situaciji, ni u osnovama prizemlja, ni spratova. S obzirom na to da bi planirani objekti trebalo da se uklapaju sa postojećim čineći blok 084, i u horizontalnom i u vertikalnom smislu, nezamislivo je da se projekat radi bez adekvatnog odnosa prema postojećem stanju, već samo gabaritnim predstavljanjem postojećih, susednih objekata. I u ovom aspektu projektant je novi objekat tretirao kao izolovan, a ne kao deo bloka koji bi trebalo da bude uklopljen u celinu kako sa arhitektonsko oblikovnog stanovišta tako i sa urbanističkog. Ako se gradi objekat na tako problematičnom rastojanju od fiskulturne sale, projektant bi morao da pruži prikaz i dokaz da novi objekat neće ugroziti postojeću salu.
S tim u vezi,u prilozima prezentovanog UP-a nedostaju prikazi fasada gledano iz Karađorđeve ulice, kao i iz Ulice braće Jovanović. Takođe u tekstualnom delu preseci su nazvani na jedan način a na crtežima na drugi način. Ne znamo da li se radi o istim crtežima.
4. Rastojanje dvorišnog kraka planiranog objekta (Ulaz 2) od objekta fiskulturne sale na susednoj parceli nije u skladu sa propisima.
Obrazloženje: Prema urbanističkom planu kojim je definisana predmetna lokacija, rastojanje između dva objekta je „minimalno 2/3 visine višeg objekta”. Dvorišni krak novoplaniranog objekta udaljen je četiri metra od granice parcele na kojoj se nalazi fiskulturna sala. Osnova fiskulturne sale nije ucrtana a rastojanje između objekata nije kotirano. Ponovo, projektant/investitor zanemaruje okruženje. Rastojanje od četiri metra odobrila je Komisija za planove kao ustupak investitoru bez argumenata. Evidentno je da ta dva objekta nisu ni u kakvom vizuelnom skladu, da smetaju jedan drugom, odnosno nedozvoljenom blizinom ugroženi su i stanari zgrade jednako kao i korisnici fiskulturne sale, sa više aspekata – svetlost, buka, intima, provetravanje, seizmika… Ukoliko bi se poštovali propisi očigledno je da dvorišni krak zgrade nikako ne bi mogao da se uklopi u širinu parcele, pa iz tog razloga smatram da ga ne treba graditi.
Takođe, ni jedan plan generalne ili detaljne regulacije do sada, nije predvideo dvorišni krak ili objekat u dvorištu, jer očigledno nije ni logično ni adekvatno datoj lokaciji po bilo kojim parametrima.
Izgradnja takvog objekta/kraka onemogućava bilo koji vid logične, humane, funkcionalne, moderno projektovane unutrašnjosti bloka, koja ne ugrožava kako stanovnike susednih objekata tako i same stanovnike dvorišnog kraka.
5. Saobraćajno rešenje podzemne garaže nije u skladu sa propisima
Obrazloženje: Evidentno je da na parceli nema dovoljno mesta da se isprojektuje parkiranje sa brojem mesta (100) koja su predviđena za dati objekat. Iz tog razloga projektant/investitor pribegava manipulaciji da garažu koja po klasifikaciji spada u velike i zahteva dva ulaza i izlaza, predstavlja kao srednju proglašavajući deo garaže za „spoljnu garažu” u „prizemlju”, iako se nalazi na istoj koti -3.06, i ima zajednički, odnosno isti ulaz sa ostatkom garaže. S obzirom na to da u prizemlju već postoji puzzle system garaža, nemoguće je da na istom mestu postoji garaža sa osam mesta, koju projektant naziva „spoljna” i locira je u osnovu prizemlja.
Parterno rešenje takođe pokazuje pokušaj da se nagura što više parking mesta na površini koja nije dovoljna, pa tako imamo razbacane parkinge, jedno mesto do ulaza, dva do izlaza, ostale natkriljene na travnjak, smanjenih dimenzija 2,3m x 4,3m, ispod minimuma koje propisuju standardi. Ukoliko bi se projektovala parking mesta propisanih dimenzija, zelenilo bi bilo ispod minimuma.
6. Celokupno arhitektonsko urbanističko rešenje nije u skladu sa postulatima urbanizma.
Obrazloženje: Posmatrajući i analizirajući ovaj UP, kao stranka kojoj će izgradnjom ovakvog objekta biti ugrožena osnovna prava na život, koja će imati pogled na beton, automobile i tuđe prozore, umesto na zelenilo i decu koja se igraju u zajedničkom dvorištu, koja će udisati izduvne gasove prekomerno nakrcanih automobila ispod prozora u gradu koji je ekstremno zagađen, koja uprkos plaćenom javnom parkingu, neće moći da parkira auto na 12 mesta za 120 stanova, očekujem od Komisije za planove da to moje i pravo mojih komšija odbrani. Smatram da je ovaj projekat tipičan primer zaobilaženja propisa, u cilju ostvarenja što većeg broja kvadrata.
Ostave od 27m2 koje će sutra biti pretvorene u garsonjere ili pripojene susednim stanovima, koje je projektant uglavio na svaki sprat, kozmetički salon koji će sutra biti supermarket bez propisanih parking mesta, trafo ispod prozora, gde mu nije mesto… Sve su to uobičajene manipulacije investitora.
Apsurdno je da se odobravanje urbanističkog projekta svodi na metre, a zanemaruje kvalitet življenja, funkcionalnost, estetika, vizura grada, udobnost… Nezamislivo je da se u 21. veku na ovaj način posmatra urbanizam i prave ovako nedopustive greške, koje ostavljaju probleme budućim generacijama. Pančevo zaslužuje da sa ovako velikim brojem obrazovanih urbanista bude tretirano na dostojan način i bude bolji i lepši grad.
Autorka je dipl. inž. ahitekture
