Zašto se stanari „Olovke” protive izgradnji novih objekata na adresi Ulica braće Jovanović 34-26

Predmet: Primedbe na Urbanistički projekat urađen kao urbanističko arhitektonska razrada lokacije za izgradnju stambeno-poslovnog objekta, ulaz 1: Po+P+6+Ps, ulaz 2: Po+P+6, na kat. parceli top. broj 4248/1 KO Pančevo, u Ulici braće Jovanović br. 34-36

U ponovljenom postupku javne prezentacije podnosimo primedbe na gore navedeni dokument. I dalje smatramo da je građevinska parcela nezakonito formirana na račun naše parcele. Takođe smatramo da je parcela preizgrađena. To pokazuje činjenica da se na svaki mogući način i uz razna dovijanja pokušava rešiti saobraćaj, odnosno obezbediti dovoljno parking mesta, što očigledno nije moguće. Sigurni smo da bi se ukidanjem dvorišnog trakta objekta situacija drastično popravila i zahtevamo da se to i učini.

Primedbe na horizontalnu i vertikalnu regulaciju objekta

1. Dvorišni objekat je postavljen na manjoj udaljenosti od propisane u odnosu na objekat sportske dvorane u dvorištu škole jer ona mora da iznosi 2/3 visine višeg objekta;

2. Takođe ovaj parametar nije poštovan na spoju postojećeg i novog objekta što ugrožava osvetljenje postojećih stanova;

3. Spratnost dvorišnog objekta mora da iznosi P+5+Ps, a ne P+6, jer je PGR-om propisano da „maksimalno dozvoljena visina objekta u dubini parcele je manja od one uz uličnu regulaciju za jednu spratnu visinu sa odgovarajućim visinama slemena i venca…” Ovo znači i da visina venca može da bude maksimalno 20,5m, a ne 23,0m, što je ovde slučaj. Takođe nije korektno kotiran venac dvorišnog dela objekta, pa se čak i na istom preseku „A”, različito definišu elementi istih visina kako bi se formalno dokazalo poštovanje pravila.

Primedbe na saobraćajno rešenje

1. Površina podzemne garaže iznosi 1699,11m2 (1499,11+170), što je klasifikuje kao veliku, pa nije dovoljan jedan ulaz – izlaz, predviđen projektom, već mora imati dva ulaza – izlaza, za koje na ovoj parceli nema mesta;

Obrazloženje: Projektovani kapacitet podzemne garaže je 60 parking mesta, plus osam parking mesta koja su smeštena u njenom prilaznom delu, na istoj koti u podrumskom delu objekta. Do „spoljnje” garaže (za koju projektant navodi da se nalazi u prizemlju) se dolazi i iz nje se izlazi istim prilaznim rampama kao do garaže u podrumu. Projektant je pokušao da se posluži prevarom tako što je pomerio ulazna vrata u garažu za četiri mesta unapred i prostor ispred vrata proglasio spoljnjim, i ako on ima položaj i karakteristike, kao i sav ostali prostor u podzemnoj garaži.

2. Podnosimo i primedbu na predviđeno upravno parkiranje u dvorištu objekta jer su predviđena parking mesta dimenzija 4,30×2,30m, sa takozvanim natkriljenjem i smatramo da predloženo rešenje nema uporište u propisima;

Obrazloženje: Parkiranje sa natkriljenjem regulisano je standardom (nije u pitanju propis) SRPS U.S4.234:2020 i u istom se kaže da su standardne dimenzije parking mesta 5,00x2,30m, a da „ u slučaju da prednji ili zadnji deo vozila može da dopre preko ivice parking propisa (trotoar, zelena površina)”, dužina parking mesta može da se skrati za 0,5m. Primenom ovog standarda parking mesto bi moralo imati minimalne dimenzije 4,50×2,30m.

Predloženo rešenje je pogrešno i stvara problematičnu praksu u Pančevu, jer se natkriljenje vrši preko zelenih površina, a u konkretnom slučaju smanjuje procenat potrebnog zelenila i spušta ga ispod propisanih 20%.

Podsećamo da ova praksa nije u skladu sa Pravilnikom o uslovima i normativima za projektovanje stambenih zgrada i stanova, (Službeni glasnik RS br. 58/2012, 74/2015, 82/2015.), koji jeste propis i kojim je definisana minimalna dimenzija parking mesta od 4,80x2,30m.

I u samom Planu generalne regulacije na koji se obrađivači pozivaju i koji predstavlja planski osnov za izradu ovog projekta, preporučene dimenzije parking mesta su 5,00x2,50m.

3. Smatramo i da je projektovan PUZZLE sistem u delu garaže na prilaznoj saobraćajnici problematičan iz razloga što će stvarati konflinktna mesta prilikom ulaska na ili silaska sa uređaja i onemogućavaće korisnicima normalan ulazak u garažu, što će rezultirati čekanjem, nepotrebnom bukom i povećanim zagađenjem.

Primebe na predložena rešenja infrastrukture

1. Trafo stanica je postavljena ispod prozora postojećeg objekta bez ikakvog kriterijuma, a u sinhron planu instalacija nije predviđen koridor niti pravac za njeno povezivanje, što je obaveza definisana PGR-om.

Pored podnetih primedbi na Urbanistički projekat, želimo da vas obavestimo da se nakon prethodne javne sednice i izveštaja Komisije za planove od 31. 08. 2020. godine, situacija na terenu na predmetnim parcelama promenila. Pravosnažnom sudskom odlukom investitoru i vlasniku parcele 4248/1 KO Pančevo, ukinuta je službenost prolaza kroz ajnfort ispod zgrade u Karađorđevoj 13 sa ulazom iz Karađorđeve ulice. Uzimajući u obzir ovu činjenicu, molimo Komisiju za planove da se izjasni o validnosti pribavljenih uslova nadležnih organa i organizacija, s obzirom na to da su izdati na osnovu idejnog rešenja iz starog projekta sa dva ajnfort prolaza.

Projektant se u obrazloženju projekta poziva na rešenje o urbanističkim uslovima izdatim od JP „Urbanizam” broj: 03-659/2019-1/1 od 12. 6. 2020 (dokument Urbanistički projekat broj 03-12/2019 strana 16), a u dokumentaciji uz projekat priložio je rešenje o uslovima br. 03-659/2019 od 25. 12. 2019. Nije jasno na osnovu kojih uslova je projekat rađen. Pored toga, oba rešenja su datirana pre gore pomenute promene situacije na terenu.

Podsećamo nadležne organe da je urbanistički projekat Zakonom definisan kao dokument za sprovođenje urbanističkih planova i da se isti potvrđuje kao takav ili se odbacuje. Ovog puta tražimo da se isti odbaci jer Zakon nije propisao nekakve ponovljene prezentacije, izmenjena rešenja sugerisana od bilo koga i slično.

Kako je i prošli put konstatovano (što je proverljivo u dokumentaciji), da je predloženo rešenje sa nizom materijalnih grešaka koje su svesno napravljene kako bi bili formalno obezbeđeni propisani uslovi, upozoravamo da ukoliko nadležni ovog puta ne preduzmu odgovarajuće mere jer se način rada ponavlja, da ćemo pravdu potražiti kod nadležnih inspekcija i pravosudnih organa.

Istorijat i opšte primedbe

1. Prilikom kupovine stanova u stambenom bloku 084, koga čine objekti u Ulici Karađorđevoj 13 do 15 i Ulici Zmaj Jove Jovanovića 5, početkom 2000-ih, svi kupci su imali uvid u tadašnji Urbanistički projekat, koji je predviđao tri stambeno-poslovna objekta, u ulici Zmaj Jovinoj, Karađorđevoj i Braće Jovanović u obliku ćiriličnog slova P. U unutrašnjosti bloka između stambenih zgrada i sadašnje fiskulturne sale Osnovne škole „Jovan Jovanović Zmaj”, predviđena je podzemna garaža, parking prostor za stanovnike ovog bloka, zelena površina i igralište za decu. Ovako predviđeno uređenje unutar bloka je bio jedan od osnovnih kriterijuma za kupovinu stanova na ovoj lokaciji. Uvidom u trenutno prezentovan i predviđen UP, uočava se drastična promena u odnosu na prvobitni plan čime se stanari Karađorđeve ulice 13-15 i Ulice Zmaj Jove Jovanovića 5 sa pravom osećaju oštećenim i postavljaju pitanje da li Grad Pančevo planira da obešteti stanovnike postojećih pomenutih objekata, ukoliko dopusti realizaciju prikazanog projekta u celini?

2. Analizirajući istoriju preparcelacije na predmetnoj lokaciji i Uvidom u Urbanistički projekat preparcelacije parcela top. br. 4246/1, 4249, 4250, 4251, 4252 i 4253, KO Pančevo iz 2007. godine, za potrebe objekata Lamela A, B, C, citiramo:

„Treba obezbediti 197 parking mesta na sopstvenoj parceli. Obzirom na zahtev investitora i Zaključak opštine Pančevo br. I–03-020-1/20016-272 od 7. 4. 2006. godine, investitor se obavezuje da obezbedi maksimalan mogući broj parking mesta u odnosu na raspoloživi prostor – tj. najmanje 111…” Takođe: „Stacionarni saobraćaj u bloku 084, treba rešiti izgradnjom podzemne garaže ispod površine unutrašnjeg dvorišta i objekta lamela C”. Na osnovu ovoga postavljamo pitanje stečenih obaveza na predmetnoj lokaciji prema stanarima lamele A i B?

3. Kao stanari postojećih objekata u Ulici Karađorđevoj 13 do 15 i Ulici Zmaj Jove Jovanovića 5 podsećamo na uslove i pravila iz izvoda Urbanističkog plana izdatog od Sekreterijata za komunalne, stambene, građevinske poslove i urbanizam br. IV–10–350–17/2007 od 25. 1. 2007., citiramo: „Jedan od glavnih zadataka ovog plana je da obezbedi i unapredi centar grada, a time i ceo grad kao javni interes svih stanovnika”. U pravilima o izgradnji objekata ovog dokumenta stoji: „Ne sme se ugroziti korišćenje i stabilnost predmetnog i susednih objekata kao i životna sredina, prirodna i kulturna dobra”. „Nova gradnja nije dozvoljena u okviru pojedinačnih ili zajedničkih unutrašnjih dvorišta, odnosno neizgrađenog unutarblokovskog prostora”.

Izgradnjom višeporodičnog objekta u unutrašnjosti bloka, životna sredina stanara lamele A i B će biti značajno promenjena jer će svakodnevna, minimalna osunčanost i provetrenost i pravo na pogled biti potpuno ugroženi. S tim u vezi, u prilogu je peticija protiv izgradnje objekta u unutrašnjosti bloka, koju su potpisali stanari Ulice Karađorđeva 13–15 i Ulice  Zmaj Jove Jovanovića 5.

Sledi 21 potpis stanara ove dve zgrade